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2006-12-2 19:27 大漠孤星

2000余亿住房公积金沉淀银行

虽然国务院在2002年制发的《关于进一步加强住房公积金管理的通知》(国发[2002]12号)文件中，肯定了住房公积金对“改善中低收入家庭居住条件……发挥了重要作用”；但近年来，一些学者、部分群众对住房公积金所起的作用，尤其是在改善低收入家庭居住条件方面所起的作用仍存质疑，“作用不明显”、“嫌贫爱富”等各种说法都有。
　　从数据来看，截至2006年5月，全国住房公积金归集总额10831亿，提取总额3967亿，个人住房贷款总额5194亿；累计约有3000万职工通过提取住房公积金和住房公积金贷款，改善了居住条件；但据2004年发布的《中国的社会保障状况和政策》白皮书称，截至2003年底，全国领取城市居民最低生活保障金的人数有2247万人，其中大部分人居住条件非常差。
　　因此，被赋予住房保障功能的住房公积金应该采取措施，向中低收入家庭倾斜，这不仅是构建社会主义和谐社会的需求，更是住房公积金政策的题中应有之义。
　　“嫌贫爱富”使2000余亿资金沉淀银行
　　据统计，截至2006年5月，全国住房公积金使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)为69.8%，个贷率(个人住房贷款余额占缴存余额的比例)为45.5%，扣除必要的备付资金后，沉淀资金余额为2600多亿元。虽然各地加大了住房公积金个人住房贷款力度，但反映资金运作水平的个贷率指标一直徘徊在45%的水平。达2000多亿元沉淀在银行的公积金一直成为外界指责住房公积金贷款门槛高、效果不明显的“把柄”。
　　是不是公积金个人住房贷款需求饱和，使其个贷率无法提高了呢？其实不然。据某市统计，2005年缴存额排在前10%的单位职工(高收入者)申请住房贷款占当年该市发放公积金贷款总户数的12.7%，而缴存额排在后10%的单位职工(中低收入者)申请贷款的户数仅占当年总贷款户数的1.7%。这就是说，目前公积金贷款对象还主要是中高收入家庭，但恰恰是这部分中高收入家庭住房解决情况较好，其公积金贷款需求呈萎缩趋势，这就是公积金个贷率始终无法大幅提高的一个主要原因。
　　当然，从另一个角度看，这也凸显出中低收入家庭住房贷款需求巨大的潜力。住房公积金运作水平要有较大改观，就必须向中低收入家庭倾斜。
　　公积金向中低收入家庭倾斜的五大途径
　　公积金向中低收入家庭倾斜，应在确保资金安全的前提下，充分考虑中低收入家庭的承受能力。
　　途径一：适当降低首付款比例。目前，各地公积金中心发放个人住房贷款均要求20%~30%总房价的首付款，即，如果总价20万的房产，其借款人在付清4万元~6万元的首付款后，才能申请贷款。首付款是对借款违约的一种制约，首付比例也是调节房地产市场需求的一个手段，但对于自身收入不高的中低收入家庭来说，要想积攒数万元的首付款也是非常不容易的。所以，公积金要向中低收入家庭倾斜，就应降低门槛，把首付款比例降低至10%，如果其有较稳定的收入，甚至可以“零首付”。门槛降低，就会激发中低收入家庭的住房贷款需求。
　　途径二：允许中低收入家庭每月以公积金冲抵还贷。由于我国住房公积金资金规模还不大，除上海等少部分城市开展了每月缴存的公积金可冲抵还贷外，大部分地方只允许缴存人在最后一次偿还贷款本息时提取自己账户内的公积金存储余额。这就形成借款人一方面每月要拿出钱来还贷，另一方面自己公积金账户内每月定期增加一块资金结余的“尴尬”局面。
　　若每月能提取账户内的公积金冲抵还贷，无疑能减轻借款人的还贷负担。如，某中低收入家庭公积金贷款买房后，每月需还贷款本息1000元，其公积金缴存额200元的话，每月以公积金冲抵还贷只需另缴800元。能够降低200元的还贷额，对中低收入家庭来说，也是雪中送炭。
　　途径三：向中低收入家庭提供贴息贷款。公积金贷款利率低于同期商业住房贷款利率，这是住房公积金的政策优势，也是公积金贷款成为职工住房贷款首选的原因所在。但由于两者利率差距不大(以5年期计，公积金贷款利率仅低于商业贷款1.2个百分点，以10万元10年期贷款等额本金还款方式计算，公积金贷款仅比商贷少付7219.2元)，政策优势不十分明显。对中低收入家庭来说，贷款本息仍是一笔不小的负担，客观上也使中低收入家庭望洋兴叹。
　　由于目前住房公积金还不能自主确定贷款利率水平，尚不能通过降低贷款利率或停息、减息、缓息和免息，体现公积金更多的政策优势，但国家却允许对贷款补贴利息。因此，公积金中心可以利用增值收益对中低收入家庭实行贴息贷款，实实在在地减轻这部分家庭的还款压力。
　　途径四：创新使用，满足低收入家庭住房需求。如果低收入家庭确实没有能力通过公积金贷款来解决住房困难转而租住住房的话，公积金中心应以人为本，可以允许这部分职工提取自己的住房公积金用于支付每月的住房租金、物业管理等住房消费。这也不啻为体现住房公积金住房保障政策的好办法。
　　途径五：借鉴反抵押贷款方式，解决低收入家庭住房困难。反抵押贷款是近年来在美国较为流行的一种贷款模式，即房产所有人在抵押贷款未全部偿还情况下，以所抵押的房产向贷款人反抵押，获得一笔房款，除用于偿还余下的借款外，还可获得一笔不菲的资金用于生活。借鉴这种模式，对于已经获得公积金贷款买了住房的中低收入家庭来说，如果确实不能偿还余下的贷款，可以向地方政府或借款人－－公积金中心反抵押所购房产，获得资金用于归还贷款，余下的资金还可用于生活；或者，由地方政府收购中低收入家庭贷款购买的住房，还清贷款后，余额用于租住该套房产的租金，这种变买为租的做法，在不加重中低收入家庭负担的情况下，解决了住房难题。
　　应注意的几个问题
　　一是控制受益面。上述有些倾斜政策是以公积金增值收益作保障的。虽然住房公积金归集额连年呈两位数快速增长，其增值收益相应提高，但由于公积金制度建立时间不是很长，还有一个基础建设和资金积累的过程，住房公积金向中低收入家庭提供的倾斜优惠政策，只能限于这个群体，不能覆盖至所有公积金缴存人。否则，这种倾斜政策就不能持久。如果受益人在今后工作中收入提高，摆脱贫困，成为高收入者，就要停止其享受的倾斜政策。至于多少收入才算是中低收入，可参考地方统计部门的公布数据。
　　二是注意防范风险。住房公积金是广大城镇职工及单位缴存，并归职工个人所有的长期住房储金，是最终都要返回给职工的。因此，无论什么时候、什么情形，发放公积金贷款均以防范风险为前提。鉴于中低收入家庭还款能力相对较弱，因此，在向中低收入家庭发放贷款时，也要履行必备的手续，核实其还款能力，切不可因为借款人是政策倾斜对象而放松审贷。若放贷资金收不回来，小则影响到公积金缴存人的合法利益，大则影响社会稳定，给构建和谐社会带来阻碍。
　　三是把握政策导向。住房公积金向中低收入家庭提供倾斜政策，是鼓励其充分利用自身实力来解决住房困难，关键还是要靠这个群体的自身实力，公积金提供的倾斜政策只能是雪中送炭，而不是锦上添花。因此，有必要对受惠者的住房状况进行限制。如，能买经济适用房的，绝不能享用倾斜政策来买条件相对较好的商业住宅小区；只有能力购买二手房的，绝不鼓励其买一手房。对所购住房的面积也要进行限制，应限制在其所购住房的人均居住面积不超过当地房管部门公布的人均居住水平。只有这样，公积金向中低收入家庭提供的倾斜政策才能公开、公平、令人信服。<SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 10.0pt; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ascii-font-family: Arial; mso-hansi-font-family: Arial; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">　　中国经济周刊<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="27" Month="11" Year="2006"><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: Arial; mso-bidi-font-size: 10.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">2006/11/27</st1:chsdate>

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